福建省土地使用权出让管理系统应用管理办法
发布日期:2015-06-29     字号:
福建省土地使用权出让管理系统应用管理办法
(试行)
 
第一章 总  则
 
第一条 为规范土地出让行为,加强监督管理,防范廉政风险,省国土资源厅组织研发了“福建省土地使用权出让管理系统”(内网办公模块)(以下简称“土地出让管理系统”),并制定了《福建省土地使用权出让管理系统应用管理办法(试行)》。各市、县(区)国土资源管理部门通过“土地出让管理系统”办理土地出让各类具体业务,应遵守本办法。
第二条 办理土地出让业务,应遵循依法行政、公正公平、便民高效的原则,符合权力运行“业务公开、过程受控、全程在案、永久追溯”的基本要求。
第三条 在办理各类土地使用权出让业务和出让合同变更(包括改变土地用途、规划条件、开竣工期限、出让金缴纳期限等,下同)业务时,必须一律通过“土地出让管理系统”按照统一流程和格式表单进行在线办理,不得采取体外循环的做法逃避监管。
第四条 办理各类土地使用权出让业务和出让合同变更业务时,“土地出让管理系统”将自动生成宗地流程号、公告流程号。没有取得宗地流程号、公告流程号的土地使用权出让合同为无效合同。
第五条 “土地出让管理系统”的格式表单中已将项目名称、土地用途、出让面积、基准地价等重要数据及关键字段设置为必录项,必录项以*号及红色框表示。未录入必录项的,所办理的文档将无法保存,办文也无法进入下一环节进行办理。
第六条 业务经办人员将办文发送下一环节,并在下一环节签收后,该项办文不可撤回,也无法修改。办文流程结束后,各环节经办人员签署的办理意见将作为历史资料永久保存,不可更改或者撤回。
第七条 在确定出让地块、拟定出让方案、发布出让公告、实施出让活动、公示出让结果、签订出让合同等各个办文环节,“土地出让管理系统”相关业务模块中的各类信息录入的格式表单均设有附件(如招商协议、会议纪要、立项文件、用地批文、规划指标函、土地估价备案表……等等)上传功能。各类附件是办理宗地出让手续的重要依据和必备要件,是审查宗地出让是否符合政策法规的主要对象。上传附件必须符合下列要求:
(一)与出让宗地有关的附件,均应原件扫描或其他规定格式上传“土地出让管理系统”作为历史档案进行永久保存,不得缺漏;
(二)附件页数较多、扫描上传工作量较大的,可选择性地扫描上传公文首页、尾页和涉及出让宗地重要事项的相关页面(如:土地估价报告中的“土地估价报告备案表”);
(三)选择性扫描上传的附件,应包含并如实体现发文单位、文号、发文日期、主送抄送单位等基本要素。属于会议纪要类的,应含有会议主持人和列席会议人员名单;属于协议(合同)类的,应含有签约双方单位名称及代表人姓名。
经检查发现有3个或3个以上出让宗地附件缺漏或不符合要求的,上级国土资源管理部门应予以通报批评,并责令限期补录、上传;发现10个出让宗地附件缺漏或不符合要求且未及时整改到位的,由省国土资源厅冻结办理宗地出让手续。
第八条 各级国土资源管理部门应建立常态化的公告审核、违规预警、督办整改等各项工作制度,确定办理内部业务主办处(科、股)室、参与会审的处(科、股)室,以及具体的责任人员和经办人员,明确各自的职责分工,防止出现渎职失职和相互推诿现象。
第九条 各市、县(区)国土资源管理部门的业务处(科、股)室及经办人员要及时办理各类土地出让业务,审核土地使用权招标、拍卖、挂牌出让竞买申请人资格的办理时限不得超过3个工作日;审核土地使用权出让方案、出让公告及出让文件、协议出让用地申请、出让合同变更申请等出让业务的办理时限不得超过5个工作日。以上办理时限均不包括国土资源管理部门以外的政府及相关部门的审核、审批或会审时间。
第十条 出让宗地交易结束后,必须在出让公告规定的交易截止日之后3个工作日内录入宗地的交易结果信息,未按要求录入交易结果信息的,自出让公告规定的交易截止日之后第4日起,该宗地将被系统自动列入预警,并进行效能督办。
第十一条 宗地的出让公告、事前公示、成交公示、出让合同签订、变更合同、宗地撤销等数据信息,原先在“福建省土地市场动态监测与监管系统”录入并上报备案,自土地出让管理系统启用后,改为在出让系统录入保存后,再同步到“福建省土地市场动态监测与监管系统”,并通过该监管系统点击上报到国土资源部“土地市场动态监测与监管系统”备案。
第十二条 第十一条所列数据信息如有错误,应返回到土地出让管理系统更正后,再按照该条所述的操作办法重新上报。
 
第二章 供地计划
 
第十三条 各市、县(区)国土资源管理部门要根据国土资源部《国有建设用地供应计划编制规范(试行)》(国土资发〔2010〕117号)的要求,从每年11月开始编制下一年度国有建设用地供应计划和住房用地供应计划,由本级政府于次年3月31日前批准公布。
第十四条 各市、县(区)应在年度供地计划批准公布之日起3日内,将《年度国有建设用地供应计划文本》、《年度国有建设用地供应计划表》等有关数据,通过“土地出让管理系统”中的“供地计划”模块录入、上传,由国土资源部、省国土资源厅分别将有关信息导入国土资源部门户网站(中国土地市场网页)、“福建省土地使用权出让管理系统”(网上交易模块)、省国土资源厅门户网站等相关媒体,向社会公开发布。
第十五条 年度国有建设用地供应计划若发生调整变化,应按照第十四条规定,将调整后的计划重新向社会公布。
 
第三章 出让办文
 
第十六条 出让办文分为公开出让(根据竞买申请情况确定具体出让方式,下同)、招标出让、拍卖出让、挂牌出让、新增项目协议出让、划拨用地补办出让和出让合同变更等七种业务模块分别办理,各类具体的土地出让业务均应按照相应业务模块中统一的办文流程和格式表单进行办理。
第十七条 公开出让、招标出让、拍卖出让、挂牌出让等四种出让办文流程依次为:确定出让地块→拟定出让方案→发布出让公告→实施出让活动→公示出让结果→签订出让合同;新增项目协议出让和划拨用地补办出让手续的办文流程依次为:受理项目用地申请→拟订出让方案→出让合同内容事前公示→签订出让合同;出让合同变更的办文流程依第三十七条之规定。
第十八条 宗地出让办文时,“土地出让管理系统”自动生成17位宗地流程号,宗地流程号编码规则为:“Z+行政区代码(6位)+年份(4位)+类型(2位)+序号(4位)”,其中:类型01代表招标出让、02代表拍卖出让、03代表挂牌出让、04代表新增项目协议出让、05代表划拨补办协议出让、06代表公开出让。
第十九条 同一宗地出让公告内容,在土地出让管理系统内网办公模块与外网交易模块上必须保持一致。一个出让公告中包含多个出让宗地时,每个出让宗地的报名竞买起止时间、挂牌交易起止时间、缴纳竞卖保证金起止时间等必须保持一致。
第二十条 各类土地出让业务均应按照设定的工作流程,从最初确定拟供地项目到最后核发建设用地批准书和立卷归档,每个环节按先后顺序依次在线办理,并与实际工作运转保持同步,不得将需要经过数月甚至更长时间才能办结的若干个环节事务缩并到数日或数个小时内在线办结,不得在事后跨越多个环节将之前各环节的数据信息一次性补录系统。对网络办文流程与实际工作状态不同步、不一致的,将予以通报批评并责令限期整改。
第二十一条 每个出让宗地办文全部结束并在纸介质文件资料立卷归档后,应将档案号、目录号、归档时间和经办人等信息录入土地出让管理系统“宗地档案资料”信息保存备查。
第二十二条 有关竞买资格确认书、成交确认书、出让合同、建设用地批准书等各类格式文书,应统一从土地出让管理系统中导出打印,系统将自动配发宗地流程号和“福建省土地出让管理系统”的水印。上述格式文书若无宗地流程号和水印的,为无效文书。
 
第四章 公告审核
 
第二十三条 出让公告办文时,“土地出让管理系统”自动生成15位公告流程号,公告流程号编码规则为:“G+行政区代码(6位)+年份(4位)+类型(2位)+序号(2位)”,其中,类型01代表招标公告、02代表拍卖公告、03代表挂牌出让公告、04代表公开出让公告、05代表协议出让事前公示、06代表出让合同变更事前公示。
第二十四条 各市、县(区)国土资源管理部门应建立出让公告审查制度,明确主办处(科、股、室),对出让公告方案及相关出让文件进行合规性审查。主要审核内容包括:是否违规设定竞买前置条件;是否符合产业政策和供地政策;是否列入最新年本的《限制用地项目目录》或《禁止用地项目目录》;工业用地是否符合工业用地出让最低价标准;约定的出让金缴纳期限,项目交地、开工、竣工期限是否符合规定;土地利用条件是否符合行业用地定额标准和规划控制指标等。
第二十五条 经营性房地产用地挂牌出让公告方案,应当通过土地出让管理系统发送上一级国土资源管理部门审查:县(市、区)的出让公告方案由设区市国土资源管理部门负责审查;各设区市和平潭综合实验区的出让公告方案,由省国土资源厅负责审查。上一级国土资源管理部门应当自系统接收出让公告方案审查报件之日起5个工作日内,应通过系统在线办理审查手续并反馈审查意见;出让公告方案审查未通过、退回修改后再次上报审查的,上一级国土资源管理部门应当在3个工作日内重新审查并反馈审查意见。逾期未审查并反馈审查意见的,视为同意。
第二十六条 土地使用权出让公告方案及相关出让文件未经合规性审查或审查不通过的,不得向社会公开发布并实施出让活动。
 
第五章 预警督办
 
第二十七条 土地出让管理系统“预警督办”模块设置两类违规预警:
(一)提醒性预警。是指“土地出让管理系统”预设以往较为常见的土地违规出让情形,设计关键字段,由计算机进行智能判断,若宗地出让方案、出让公告等文件中出现关键字段,系统自动亮起黄灯并显示违规预警信息,是否真正构成违规,还需由人工进行审核判断。具体包括:出让公告内容涉嫌违规设置前置条件的预警;二是供地项目涉嫌违反最新年本的《限制用地项目目录》、《禁止用地项目目录》等产业供地政策的预警;三是工业用地面积超过全省同行业平均项目用地面积的预警。
(二)约束性预警。是指“土地出让管理系统”将国家和省现行土地政策法规中规定的用地定额标准、规划控制指标、基准地价、工业用地出让最低价标准、出让金缴纳期限、项目开竣工期限等具有量化数据及定性规定作为硬性约束条件,在宗地出让办文过程中,凡出现与硬性约束条件规定不符的,系统自动判断违规并提醒整改,在整改达到符合规定之前,办文无法转入下一流程
第二十八条 土地出让管理系统以绿、红、黄、蓝、橙五种不同信号灯标识违规预警的状态,并在系统“预警督办”模块中列表显示出让宗地项目清单。绿灯表示宗地出让办文符合规定;宗地出让公告经上级国土资源管理部门审核未通过的、宗地被上级督办或挂起的,以红灯提醒;系统自动检测判断宗地出让涉嫌违规的,以黄灯提示;宗地出让被省电子监察平台预警违规的,以橙灯提示;宗地被违规预警后已整改合格,或者经人工核实确认符合规定的,以蓝灯提示。
第二十九条 上级国土资源管理部门依据政策法规,确认宗地出让违反规定的,经办人应在线填录《督办单》,经本单位主管领导审签后,将违规出让宗地项目提取归入“督办件”进行督办。被督办的出让宗地,“土地出让管理系统”以红灯提醒所在市、县(区)进行整改,在整改达到符合规定之前,办文无法转入下一流程
第三十条 宗地被督办后,“土地出让管理系统”自动生成10位督办流程号,督办流程号编码规则为:“DB+年份(4位)+序号(4位)”。
第三十一条 在日常监管中发现宗地出让某个环节出现疑似违规问题,或者因司法机关办案、上级主管部门调查或投诉举报等原因,需要暂停办理或者需要进行调查核实后再决定是否继续办理的,经办人应填录《挂起单》,经本单位主管领导审签后,将该宗地出让手续挂起暂停,以红灯提醒所在市、县(区)进行核实或整改。在核实、整改达到符合规定之前,办文无法转入下一流程
第三十二条 宗地出让手续被挂起后,“土地出让管理系统”自动生成10位挂起流程号,挂起流程号编码规则为:“GQ+年份(4位)+序号(4位)”。
第三十三条 宗地出让手续被督办或挂起,《督办单》、《挂起单》经本单位主管领导签署同意意见,由经办人员点击发送后即时生效。
第三十四条 宗地出让手续被督办或挂起后,该项目用地的办文流程中止,系统暂停计算办文时限。自解除督办或解除挂起后,系统恢复计算该项目用地的办文时限。
第三十五 条宗地出让手续被督办或挂起的,相关市、县(区)应当在1个月之内完成整改。在1个月之内整改确有困难的,经上级国土资源管理部门同意后,可适当延长整改期限。
 
 
第六章 合同变更
 
第三十六条 宗地出让合同签订后,受让人申请变更容积率、土地用途、土地面积、受让人名称、交地时间、开工时间或竣工时间等合同内容的,应通过“土地出让管理系统” “合同变更”模块办理手续,不得撤回原宗地出让合同更改后重新上报。
第三十七条 出让合同变更根据不同类型按不同流程进行办理:
(一)改变土地用途、调整出让用地面积、调整容积率等主要规划条件,或者其他涉及出让合同内容重大变更的,办文流程为:“提出出让合同变更申请→受理审核→组织地价评估→草拟出让合同变更协议→国土部门业务会审→本级政府审批变更协议、确定补交出让价款→出让合同变更协议内容事前公示(不少于5日)→签订出让合同变更协议”。
(二)变更受让人名称、交地时间、开工或竣工时间、土地出让金缴纳期限与方式、延期交地违约金比例、延期开工或竣工违约金比例等事项的,办文流程为:“提出出让合同变更申请→受理审核→草拟出让合同变更协议→国土部门业务审定→出让合同变更协议内容事前公示(不少于5日)→签订出让合同变更协议”。
(三)出让合同变更包含上述(一)、(二)所列类型的,按照第(一)项规定的办文流程进行办理。
第三十八条 出让合同签订后,市、县(区)国土资源管理部门发现原出让合同内容录入有误的,可通过“日常工作”模块中的“合同更正”菜单办理更正手续。
第三十九条 办理出让合同变更或更正时,“土地出让管理系统”将自动对变更或更正的次数进行记录,在原出让宗地流程号的基础上进行重新编码,编码规则为:原宗地流程号加上“-N”,其中,变更或更正一次,N为1;变更或更正二次,N为2;以此类推。
 
第七章 地价管理
 
第四十条 基准地价原则上每二年更新一次,并根据市场变化适时进行调整。市、县(区)政府批准公布基准地价后,本级国土资源管理部门应当在公布之日起3日内,将基准地价文本、基准地价表和基准地价图等数据信息,通过“土地出让管理系统”中的“地价查询”模块录入和上传备案,由省国土资源厅统一通过门户网站、“福建省土地使用权出让管理系统”(外网交易模块)和“福建省地价一张图查询系统”等媒体上向社会公开公布。
第四十一条 出让宗地办文时,每个宗地均应填写宗地所处地段的基准地价,其中:商服用地、住宅用地需填写所处地段的基准地价(以楼面地价形式表示);其他土地用途需填写所处地段的基准地价(以地面土地单价形式表示)。各类用途的出让宗地若无基准地价覆盖的,需填写说明;若属于工业用地的,直接选填国土资源部公布的该市、县区工业用地出让最低价标准。
第四十二条 宗地出让的起始价、成交价、保留价、加价幅度等应以人民币万元为单位,保留一位小数。
第四十三条 经营性用地出让成交后,“土地出让管理系统”自动生成已出让宗地的项目名称、受让人、土地面积、土地用途、规划条件、起始价、成交价和出让年限等基本信息,并定时同步推送到“福建省地价一张图查询系统”上以图例注记点的方式进行显示,接受社会公众查询和监督。
 
第八章 电子监察
 
第四十四条 省国土资源厅对5种土地出让方式和出让合同变更的权力运行关键节点进行梳理,共梳理了34个监察点(廉政风险点)(具体详见《出让工作监察节点和监察规则》),包括项目用地前期决策情况、地价评估备案、出让方案、出让公告、竞买人资格、出让活动实施过程和出让结果公示等方面的内容。
第四十五条 土地出让权力运行关键节点均通过数据交互的方式推送到“福建省权力运行网上公开平台”,接受实时的电子监察。电子监察的内容包括:
(一)对办件超期、关键数据未报送或延时报送,以及其他监察点内容出现涉嫌违规的信息进行预警反馈并提醒整改;
(二)采取定期统计分析、业务巡视和综合查询等方式,对宗地出让办文过程中适用法律法规的准确性、操作行为的规范性和合理性进行监控,对宗地出让行为涉嫌违规或不当的进行预警并提醒核实是否构成违规。
第四十六条 土地出让管理系统对所有监察点均设置了“监”字标识。各市、县(区)国土资源管理部门负有监察职责的人员应对照《出让工作监察节点和监察规则》中的监察项目和监察规则,加强日常业务巡视和监督,对发现的各种违规出让土地行为,应将其列为督办件,督促业务主办处(科、股)室进行整改。
 
第九章 办文撤销
 
第四十七条 宗地出让出现下列情形之一的,可通过土地出让管理系统“日常工作”模块中的“宗地办文撤销”菜单,撤销该宗地出让手续:
(一) 宗地出让手续在办理过程中(出让成交之前)由
于各种原因需终止办理的;
(二) 宗地出让成交后,由于政府规划调整,受让人放
弃项目投资,以及其他原因需要取消出让结果或解除出让合同的;
(三) 因宗地出让涉嫌违规被叫停或责令解除出让合同的。
第四十八条 撤销宗地出让手续按以下流程办理:选择拟撤销宗地→经办人填写撤销原因和依据→业务处(科、股)室负责人提出审核意见→国土资源管理部门主管领导签署审批意见。
撤销宗地出让手续经国土资源管理部门主管领导签署同意意见后即时生效。
第四十九条 宗地出让手续撤销后,该宗地关联的农用地转用与土地征收报件、供地数据等随之撤销,但土地出让管理系统将永久保存该宗地出让办文过程中所形成的各类历史数据信息。
 
第十章 附 则
 
第五十条 本办法解释权属于省国土资源厅。
第五十一条 本办法自发布于“福建省土地使用权出让管理系统”网页时即时生效。本办法如有修改,在修改后并重新发布于该系统网页时即时生效。


附件4
 
福建省土地使用权出让管理系统
违规预警信息库
 
福建省土地使用权出让管理系统根据现行的土地政策法规设置违规预警功能,分为提示性预警和约束性预警两种预警类型。
一、提示性的预警
事先具体罗列较为常见的违规设置条件的情形,设计关键字段,由系统进行智能判断,若宗地出让方案、出让公告等文件中出现关键字段,系统自动亮起黄灯并显示违规预警信息,是否真正构成违规,还需由人工进行审核判断。具体分为三类:
(一)出让公告涉嫌违规设置竞买条件的预警,如:
《福布斯》、《财富》杂志、《胡润》杂志、加盟连锁店、本地企业、国有企业、上市公司、央企、世界500强(五百强)、百强企业、排名、前…名、中国连锁经营协会、已建设项目的建筑总面积在……万平方米以上、单个(体)建筑在……万平方米以上、有建过……米以上高度的建筑、经营过……个城市综合体、行业排名在前……名、已建成或经营项目的营业额(单店营业额)日均(月均、年营业额)达到……万元(亿元)以上、企业在香港或……上市、中国驰名商品(福建省知名、著名商标)、提交……企业(公司、……品牌)愿意入驻的意向书(协议书、证明文件)、行业协会(商会)资质(资格)确认书(证明文件);沃尔玛、家乐福、麦德龙;香格里拉、希尔顿、阿曼、洲际(皇冠、假日)、万豪国际、JW万豪、凯宾斯基、喜来登(威斯汀)、凯悦、半岛、铂尔曼、四季、索菲特、丽兹卡尔顿、华尔道夫、四季、瑞吉、柏悦;引进不少于…个国际一线品牌、国际顶级品牌;纳税额达到……多少万元以上、纳税额排在前……名、曾捐赠(捐献)……万元以上……等等。
(二)供地项目涉嫌违反产业政策的预警
土地出让项目的产业类型若属于国土部、国家发改委《限制用地目录(2012年本)》、《禁止用地目录(2012年本)》范围内的,如:
1.列入《限制用地目录(2012年本)》的项目:
党政机关新建办公楼;
城市主干道路项目,用地红线宽度(包括绿化带)不得超过下列标准:小城市和建制镇40米,中等城市55米,大城市70米。200万人口以上特大城市主干道路确需超过70米的,城市总体规划中应有专项说明;
   
城市游憩集会广场项目,用地面积不得超过下列标准:小城市和建制镇1公顷,中等城市2公顷,大城市3公顷,200万人口以上特大城市5公顷;
农林业项目、黄金项目;
机动车交易市场、家具城、建材城等大型商业设施项目;大型游乐设施、主题公园(影视城)、仿古城项目;大套型住宅项目(指单套住房建筑面积超过144平方米的住宅项目);赛车场项目;公墓项目;机动车训练场项目,不得占用耕地。
2.列入《禁止用地项目目录(2012年本)的项目:
农林业、煤炭、电力、石化化工、信息产业、钢铁、有色金属、黄金、建材、医药、机械、轻工、纺织、烟草、消防、民爆产品;
别墅类房地产开发项目;高尔夫球场项目;赛马场项目;党政机关(含国有企事业单位)新建、改扩建培训中心(基地)和各类具有住宿、会议、餐饮等接待功能的设施或场所建设项目;未依法取得探矿权的矿产资源勘查项目;未依法取得采矿权的矿产资源开采项目。
(三)宗地面积超过全省同行业平均项目用地面积的预警
工业项目用地的宗地面积若超过全省工业用地同行业平均用地面积,进行预警提示“*****(如金属制造业)的全省前5年平均项目用地面积为**亩,该宗地面积超过全省同行业平均用地面积**亩,请根据国家发布的同行业用地定额和省工业项目用地规划控制指标核减用地面积,如未作核减,请做出说明”。
全省前5年同行业的平均用地面积,根据“福建省土地市场动态监测监管系统”的统计数据每年更新一次。
二、约束性的预警(七大类)
将国家和省现行土地政策法规中规定的用地定额标准、规划控制指标、出让金缴纳期限、开竣工期限等作为硬性约束条件,在土地出让办文过程中,凡出现上述有关量化数据与规定不符的,系统自动判断违规并提示整改,在整改之前,办文无法转入下一流程。硬性约束条件包括以下7类:
(一)住宅项目用地的建筑容积率必须大于1.0。
(二)住宅用地一次性出让面积不得超过以下限额:大城市20公顷、中等城市14公顷、小城市7公顷。
(三)工业用地出让金不低于国土资源部国土资发[2006]307号文公布的《全国工业用地出让最低价标准》,其中:属于我省鼓励发展、列入产业调整振兴规划的重大项目和省重点建设项目,按《福建省人民政府办公厅关于建立地价调节机制促进海峡西岸经济区产业结构调整的通知》(闽政办[2009]135号),在确定土地使用权出让底价时,可按不低于所在地土地等别相对应《全国工业用地出让最低价标准》的70%执行;凡列入《限制用地项目目录》的项目,以及皮革毛皮加工、电石、铁合金、印染、拆船、焦炭、化学制浆造纸,金、银、铁、锰、铬等金属冶炼和中小型钢铁型冶炼,煤矿及金属矿山开发、石板材开采加工项目,其土地出让底价在所在地土地等别相对应《全国工业用地出让最低价标准》的基础上提高20%。
(四)教育项目用地规划指标(包括容积率、建筑密度、建筑系数、绿地率等)必须符合《福建省教育用地控制指标》的规定。
(五)工业项目用地规划指标与投资强度必须达到《福建省工业项目用地控制指标(2013年本)》规定的标准。
(六)约定的出让金缴纳期限必须符合以下规定:第一期必须在合同签订日起1个月内缴纳,且缴纳数额不少于总额的50%;全部出让金的缴纳期限最迟必须在合同签订日起1年内缴清。
(七)约定的项目开工竣工时间必须符合以下规定:开工期限为交地之日起1年之内;竣工期限为开工之日起3年之内。
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