“经营性土地出让”廉政风险防控项目管理方案
发布日期:2014-04-14     字号:

南平市国土资源局开展“经营性土地出让”

廉政风险防控项目化管理工作方案

   

根据市惩防办《关于开展廉政风险防控项目化管理工作的通知》(南惩防办﹝20141号)文件精神,为认真贯彻党的十八届三中全会精神和中央纪委、省纪委关于廉政风险防控工作的有关部署,深化国土资源领域廉政风险防控工作,结合国土资源管理业务特点和工作实际,制定“经营性土地出让”廉政风险防控项目化管理工作方案,具体如下:

一、目标任务

通过实行“经营性土地出让”廉政风险防控项目化管理,明晰经营性土地出让过程中相关部门的岗位职权和权力运行流程,查找廉政风险点并进行风险评估,制定行之有效的防控措施,着力解决经营性土地出让中权力运行制约与监督方面存在的问题,积极探索防控经验,建立健全长效久治的廉政风险防范管理机制。    

二、实施方案

紧密结合自身工作实际,在进一步明确职责和权限的基础上,重点围绕找准、查找风险点,制定完善措施,实施有效监督,严格检查考核和建立健全反腐败、促进廉政勤政建设的长效机制,切实抓好以下工作:

(一)健全组织机构。成立领导小组,定期专题研究部署廉政风险防控项目化管理工作。编制工作实施方案,做到年初有计划、年终有总结、半年有报告。每年至少召开两次分析会研究项目推进工作,并指导督促县(市、区)有关部门做好廉政风险防控工作。成立南平市国土资源局廉政风险防控工作领导小组,成员如下:

  长:余    

副组长:邓阳、张秀福、周肖白

      员:王金福、肖俊彪、江溱、程治强、陈道诗、丁铭、黄革、刘瑞元、陈友权、张慧、张华、方晨晖、黄颖

下设监督小组,由周肖白兼任监督小组组长,方晨晖、黄颖具体负责“经营性土地”廉政风险防控项目化管理工作方案的制定和日常活动的组织、沟通、协调工作。

(二)实施步骤

共分四个步骤,12月底前完成

    第一阶段:权力清查核定,规范工作流程。430前完成)

1、依据经营性土地出让相关法律、法规政策,按照“职权法定、权责一致”和“谁行使、谁清理”的要求,对经营性土地出让过程中的权力事项进行全面清理(见表一),编制权利运行流程图登记表(见表二)。明确每一项职权的办理主体、依据、程序、监督渠道以及存在的廉政风险点。

表一    职权登记表

序号

项目名称

主要内容

实施依据

承办科室

1

前期基础工作

办理规划设计条件,评估出让起始价,起草出让方案(草稿)。

1、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部39号令)2、福建省国土资源厅《关于进一步规范经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让工作的通知》(闽国土资综〔2004447号)3、《福建省国有土地使用权出让工作规范》

南平市土地收购储备中心、延平分局、武夷新区分局

2

出让方案会审

通过市国土局、市土地管理委员会、市政府常务会逐级集体讨论,确认出让方案。

1、《中华人民共和国房地产管理法》2、国土资源部住房、城乡建设部《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》(国土资发〔2010151号)3、国土资源部《关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》(国土资发〔2010204号)4、福建省国土厅《关于严格执行土地供应有关法律和政策的通知》

南平市国土资源局用地科、南平市土地收购储备中心、延平分局、武夷新区分局

3

招拍挂出让土地

通过媒介发布出让公告,审核竞买人资质、缴交保证金;通过法定程序,确定地块竞得人并当场签订成交确认书。

1、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部39号令)2、国土资源部《关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见》(国土资发〔201163号)3、福建省国土资源厅《关于进一步规范经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让工作的通知》(闽国土资综〔2004447号)4、福建省国土资源厅《关于进一步规范土地使用权交易市场的通知》(闽国土资综〔2011241号)

南平市土地收购储备中心、延平分局、武夷新区分局

4

签订合同收缴出让金、核发用地批准书

10个工作日内签订出让合同,受让人按时限缴清地价款,收储中心交付土地。

1、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(国务院令第55号)2、国务院办公厅《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》(国办发〔2006100号)

南平市国土资源局用地科、南平市土地收购储备中心、延平分局、武夷新区分局

5

合同监管

对开发商是否按合同履行条款和闲置土地进行监督、管理。

1、国土资源部《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》(国土资发〔201034号)2、国土资源部《关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》(国土资发〔2010204号)

 

南平市国土资源局用地科、南平市土地收购储备中心、延平分局、武夷新区分局

 

表二    权利运行流程图登记表

序号

流程图名称

责任科室

办理时限

监督电话

制图人

审核人

1

经营性土地出让流程图

南平市国土资源局用地科、市土地收购储备中心

 

86188098623898

丁铭、江溱

张秀福、邓阳

2

前期基础工作

市土地收购储备中心

 

8623898

江溱

邓阳

3

土地出让方案会审

南平市国土资源局用地科、市土地收购储备中心

 

86188098623898

丁铭、江溱

张秀福、邓阳

4

招拍挂出让土地

市土地收购储备中心

 

8623898

江溱

邓阳

5

签订合同收缴出让金、核发用地批准书

南平市国土资源局用地科、市土地收购储备中心

 

86188098623898

丁铭、江溱

张秀福、邓阳

6

合同监管

南平市国土资源局用地科、市土地收购储备中心

 

86188098623898

丁铭、江溱

张秀福、邓阳

第二阶段:排查廉政风险,评估风险等级。515日前完成)

从思想道德、岗位职责、业务流程、制度机制等方面入手,逐一排查经营性土地出让工作中的廉政风险点:

1.违规设置土地出让前置条件。如发布土地使用权招拍挂出让公告时,为某些特定的开发主体量身定做,设定有违公平竞争的排他性条款等行为。

2.“毛地”出让。如出让土地中未严格执行“净地”出让的规定,在拆迁补偿方案、规划设计条件等未落实,不具备动工开发基本条件出让“毛地”等行为。

3.“化整为零”超限额面积出让土地。如采取“拆分出让、捆绑开发”的方式,将一宗地分割成多宗地块分批出让,给同一家开发单位整体开发,规避一次性住宅用地出让面积限额政策限制等行为。

4.土地出让程序不规范。如通过事前谈判、会议纪要、签订协议等形式,事前确定项目开发业主,或以承诺返还土地出让金或溢价等方式保证事前确定的开发业主竞得土地的行为。

5.随意变更土地出让规划条件。如违规改变土地用途及变更容积率等行为。

6.土地出让价格确定不合理。如未经评估直接确定土地价格、依据错误或失效的评估报告确定土地出让价格,先议定土地价格再委托评估、地价直接抵扣工程款等行为。

7.闲置土地处置不符合规定。如未按照《闲置土地处置办法》(国土资源部第53号令)的规定,对闲置土地及时进行调查取证和认定,并按规定处置到位;对闲置土地达到收回条件的未及时收回;对闲置土地未按照《闲置土地处置办法》处置之前,即予办理转让、出租、抵押和变更登记等行为。

8.土地出让金管理不规范。如未执行土地出让金“收支两条线”管理规定;擅自违规减免、返还土地出让金的行为;未按照国有土地使用权出让合同约定期限和条件及时足额收缴土地出让金;未按规定收缴滞纳金、违约金、闲置费等;改变土地用途、面积、年期、容积率等土地使用条件应当补缴而未缴土地出让金的行为。

按照风险发生几率和危害损失程度确定风险等级,经审核后将风险点登记汇总,明确各岗位职责和廉政风险点防控措施,制定《岗位廉政风险防控汇总表》(见表三)、《科室廉政风险防控汇总表》(见表四)在一定范围内公开,接受社会监督。

1、前期基础工作岗位

岗位职责

对应廉政风险点及表现形式

风险等级

防控措施

涉险对象

前期基础工作岗位

1、测绘评估成果把关不严;2、土地出让价格确定不合理;3、起草出让方案条款未按法律法规规章设置。

1、依法依规认真审查出让资料。2、严格执行国土资源部、省国土资源厅关于经营性土地出让的有关规定。

南平市土地收购储备中心全体工作人员

2、出让方案会审岗位

岗位职责

对应廉政风险点及表现形式

风险等级

防控措施

涉险对象

出让方案会审岗位

1、违规设置土地出让前置条件,“化整为零”超限额面积出让土地、“毛地”出让;2、出让方案审查不到位,出现原则性错误;

1、依法依规认真审查出让资料。2、严格执行国土资源部、省国土资源厅关于经营性土地出让的有关规定。3、集体研究确定出让起始价、保留价、补收的土地出让金等。

南平市土地收购储备中心全体工作人员

 

 

 

 

3、组织“招拍挂”出让岗位

岗位职责

对应廉政风险点及表现形式

风险等级

防控措施

涉险对象

组织“招拍挂”出让岗位

1、招拍挂工作组织不严密,出现程序性错误和违法违纪的问题;2、公告不对外发布,暗箱操作,参与串标、透标、围标,违反程序出让,结果不公示;3、参加招拍挂出让工作不认真负责,造成工作失误。 

1、执行国土资源部39号令、国有土地使用权招标拍卖挂牌出让规范;2、加强招标拍卖挂牌出让过程的监督检查。

南平市土地收购储备中心全体工作人员

4、收缴地价款和交地岗位

岗位职责

对应廉政风险点及表现形式

风险等级

防控措施

涉险对象

收缴地价款和交地岗位

1、不按合同规定收取土地出让金、签订土地出让补充合同;2、土地出让金缴收、管理不规范。

1、执行国土资源部39号令、国有土地使用权招标拍卖挂牌出让规范;2、加强招标拍卖挂牌出让过程的监督检查。

南平市土地收购储备中心全体工作人员

5、合同监管岗位

岗位职责

对应廉政风险点及表现形式

风险等级

防控措施

涉险对象

合同监管岗位

1、随意变更土地出让规划条件;2、闲置土地处置不符合规定。

1、执行国土资源部39号令、国有土地使用权招标拍卖挂牌出让规范;2、加强人员教育和管理

南平市国土资源局用地科、南平市土地收购储备中心全体工作人员

 

 

 

表三    岗位廉政风险防控汇总表

 

 

岗位名称:科室负责人                                  填表日期:2014421

岗位职责

对应廉政风险点及表现形式

风险等级

防控措施

涉险对象

全面负责经营性土地出让工作

1、测绘评估成果把关不严;                             2、出让方案审查不到位,出现原则性错误;                   3、招拍挂工作组织不严密,出现程序性错误和违法违纪的问题;                           4、合同监管不严,出现出让金欠缴情况                          

1、低2、高3、高4、高

严格执行国土资源部、省国土资源厅关于经营性土地出让的有关规定

科室负责人

填表人:                                      科室负责人:

 

 

 

 

岗位名称:南平市国土局用地科、市土地收购储备中心工作人员    填表日期:2014421

岗位职责

对应廉政风险点及表现形式

风险等级

防控措施

涉险对象

协助做好地块测绘,地价评估等前期工作,起草土地出让方案,具体参加招拍挂出让土地工作;具体负责出让金收缴和合同事后监管

1、测绘评估成果把关不严;                   2、起草出让方案条款未按法律法规规章设置;                     3、参加招拍挂出让工作不认真负责,造成工作失误;                                    4、未认真负责监督出让合同履行情况。

1、低2、高3、高4、低

1、执行国土资源部39号令、国有土地使用权招标拍卖挂牌出让规范;2、集体研究确定出让起始价、保留价、补收的土地出让金等;3、依法依规认真审查出让资料;4、加强招标拍卖挂牌出让过程的监督检查;5、规范出让宗地卷宗管理;6、加强教育和监督

科室工作人员

填表人:                                      科室负责人:

 

表四    科室廉政风险防控汇总表

 

 

科室:南平市国土局用地科、市土地收购储备中心               填表日期:2014421

科室职责

对应廉政风险点及表现形式

风险等级

防控措施

涉险对象

做好经营性土地出让工作。负责开展前期基础工作,起草土地出让方案并送审,组织招拍挂出让土地、签订土地出让合同,负责按期收缴出让金和合同监管。

1、前期基础工作:土地出让价格确定不合理;          2、出让方案会审:违规设置土地出让前置条件,化整为零超限额面积出让土地、毛地出让;                                         3、招拍挂出让土地:土地出让程序不规范;                                    4、签订合同收缴出让金:土地出让金管理不规范;                                    5、合同监管:随意变更土地出让规划条件,闲置土地处置不符合规定。

1、高2、高3、高4、中5、高

1、执行国土资源部39号令、国有土地使用权招标拍卖挂牌出让规范;2、集体研究确定出让起始价、保留价、补收的土地出让金等;3、依法依规认真审查出让资料;4、加强招标拍卖挂牌出让过程的监督检查;5、规范出让宗地卷宗管理;6、加强教育和监督

科室负责人及工作人员

第三阶段:制定防控措施,规范权力运行。531日前完成)

    局用地科及收储中心采取日常检查、明察暗访、政风行风热线、效能投诉、群众评议等措施,对重点领域、重要环节、关键岗位进行监督检查。

    围绕查找出的风险点及确定的风险等级,有针对性地制定并落实有效管用的防控措施,有效化解廉政风险。

1、不得违规设置土地出让前置条件。竞买人取得竞买资格(资质)的条件必须符合公平竞争原则、国民待遇原则和有关政策法规,不得违规设定竞买的前置条件。有下列情形之一的,认定为违规设定竞买前置条件:

1)要求竞买人必须具备已建成项目达到一定数量的营业额、纳税额、产值等经营业绩;

2)要求竞买人必须具备已建成项目达到特定规模或标准的营业规模(面积)、建筑规模、建筑高度等建筑业绩;

3)要求竞买人必须在某行业协会、著名媒体公布的行业排名位居前列;

4)要求竞买人必须具有某特定品牌,或者提供某品牌企业愿意入驻的意向书(承诺书)等相关证明文件;

5)要求竞买人必须是上市公司、国有企业、本地企业、央企、企业在香港或其他地方上市、其他驰名商标等要求;

6)上述情形以外的其他具有排他性的前置条件。

设定下列竞买的前置条件或者后置条件,不认定为违规:

(1)要求竞买人须为中华人民共和国境内外法人或其他组织,不包括自然人;

(2)要求竞买人申请竞买时需缴纳一定数额(不超过宗地出让起始价或底价)的竞买保证金或履约保证金;

(3)要求竞买人竞得土地使用权后,必须在项目所在地注册成立项目公司;

(4)要求竞买人竞得土地使用权后,必须在当地注册纳税达到一定数额;

(5)要求竞买人竞得土地使用权后,所建设的项目必须达到特定的档次(标准)、规模,并经营某种业态或者引入非特定的品牌企业入驻;

(6)要求竞买人竞得土地使用权后,需履行土地投入产出达到一定量级等有利于促进节约集约用地的土地开发利用义务;

(7)法律、法规、规章或上位政策规定允许设置前置或后置条件的其他情形。

2、不得违规“毛地”出让。根据《闲置土地处置办法》(国土资源部53号令)第二十一条和省国土厅《关于建立实施经营性房地产用地出让公告审查制度的通知》(闽国土资综〔2014169号)规定,拟出让的宗地可认定为“净地”,具备出让条件:

1)已完成项目用地报批;

2)征地拆迁补偿已落实到位;

3)没有涉及民事经济法律纠纷;

4)地块上没有他项权利障碍(如不存在高压电杆线迁移、河流改道、已发现文物保护单位迁移等相关问题);

5)具备动工开发基本条件(如通水、通电、通路等)。

拟出让的“毛地”符合下列条件的,可认定该项目属于城市棚户区(危旧房)改造项目,并具备出让条件:

    1)该改造项目已按规定列入经批准的城市和国有工矿棚户区(危旧房)改造规划或年度计划;

2)宗地出让公告内容不存在违规设定竞买前置条件;

3)拟出让宗地已明确规划设计条件,以及交地、开发建设期限;

4)该改造项目已制订拆迁补偿安置方案,已按规定进行公示或听证,并经过大多数被拆迁户同意。

3、合理确定出让价格。宗地出让地价的拟定,要严格以评估地价为议定基础,执行集体决策制度,确保土地价格的严肃性、公正性、合理性。

1)合理制定地价评估方案,按资质要求建立“地价评估机构储备库”。

2)确定的评估机构要坚持公开公平公正原则,每宗地块出让价格评估机构必须从“储备库”中随机抽取。

3)按照国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范(试行)》(国土资发〔2006114号)规定,评估的起始(叫)价或底价不低于同级别、同用途的基准地价的70%(基准地价设有最低价和最高价幅度的,取中间值);基准地价未覆盖的地区,不低于该宗地的新增建设用地土地用偿使用费、征地(拆迁)补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和。

4)要加强评估机构的管理与监督,定期组织培训,及时通报土地市场信息,不断提高土地价格评估的水平。

4、土地出让方案的拟定和报批。土地出让方案严格实行市国土局——市土地管理委员会——市政府常务会议三级会审制度,经营性住宅用地原则上要采取拍卖方式,禁止对公开出让土地违规设置竞买人条件。涉及采取挂牌方式出让经营性房地产用地的,出让公告方案及相关出让文件报上一级国土资源管理部门审查。

1)一级会审:由市土地收储中心拟定土地出让方案(草稿)提交市国土资源局会审,方案内容包括出让土地位置、出让土地面积、规划设计条件、土地使用年期、出让方式、出让起始价、加价幅度、履约保证金及出让金缴纳方式、开竣工时间等。

一级会审由市国土资源局局长或分管用地的副局长主持,相关业务科室负责人参加,参加会审的局机关部门分别有:用地科、地籍科、监察室、财务科、规划科、相关直属分局和土地收储中心。

会审后由土地收储中心根据审议结果将出让方案修改并上报市土地管理委员会进行二级会审。

(2)二级会审:

二级会审由市土地管理委员会全体成员参加,主要审议出让方案是否符合土地节约集约利用、土地监管、土地执法的相关政策文件,是否符合城市总体规划和重点片区土地利用专项规划等事项。委员会会议实行民主集中制的决策制度,会议表决实行票决制,主持人根据表决情况对会议议定事项作最后结论,会议讨论结果以会议纪要为准。

市土地管理委员会主任由市长担任,常务副主任由分管土地管理的副市长担任,副主任由分管副秘书长、国土资源局局长担任,成员由土地管理相关的市直部门主要领导组成。

二级会审后收储中心根据会议纪要修改完善出让方案并报市政府常务会审批。

(3)三级会审:土地出让方案必须上报市政府常务会批准后才能进行公开出让,进入下一程序。

5、严格土地“招拍挂”程序。在“招拍挂”过程中要严格按照《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部第39号令),明确公告时限、发布媒体和竞价程序,确保进入南平市招投标服务中心场所交易。严格竞买人资格审查,对不符合竞买资格的和未按规定足额交纳保证金竞买人,一律不得接受竞买申请。

1)编制出让文件:根据市政府常务会通过的出让方案编制出让文件。

2)发布出让公告:出让人至少在出让开始日前20天发布出让公告,公布出让宗地的基本情况和出让时间、地点。

3)发放出让文件:按出让公告规定的时间发放文件,并组织现场踏勘。

4)组织现场踏勘:组织意向竞买人对拟出让地块进行现场踏勘、答疑。

5)受理出让申请:在出让公告的规定时间内,竞买申请人持相关材料办理受让申请,并缴纳竞买保证金。

6)审查竞买资格:根据出让文件要求,对竞买申请人的开发资质、诚信记录等进行审查,符合规定条件的,应通知其参加出让活动。

7)根据“招标、拍卖、挂牌”不同出让方式按程序确定竞买人,与竞买人签订成交确认书

8)公布成交结果:出让活动结束后10个工作日内,出让人将出让结果在指定场所、媒体公布。

9)签订出让合同:竞得人于《成交确认书》签订之日起10日内与出让人签订《国有建设用地使用权出让合同》。

6、加强土地出让合同监管。认真落实项目跟踪、信息现场公示、价款缴纳提醒、开竣工预警体系、开竣工申报、现场核查、闲置土地查处、建立诚信档案等八项制度,严格追究土地出让合同违约责任。

1)约定的出让金缴纳期限必须符合自合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款,余款要按合同约定及时缴纳,最长付款时间不得超过一年(若国家和省政府调整的,按最新政策规定执行)的规定。出让金管理必须严格按照财政部《国有土地使用权出让收支管理办法》(财综〔200668号)相关规定及时收缴入库,不得违反合同擅自违规减免、返还。

2)约定的出让宗地交地期限自成交之日起最长不超过一年;约定的开工、竣工时间,必须符合土地交付之日起一年内开工建设,自开工之日起三年内竣工的规定。

3)按照《闲置土地处置办法》(国土资源部第53号令)第2条和《城市房地产管理法》相关规定,对闲置土地要及时进行监管、调查、取证和认定,并按严格规定处置到位。

    第四阶段:强化监督检查,完善防控机制。12月份完成)

1、建立教育长效机制。通过开展权力观教育、岗位廉政教育、示范教育、警示教育和法纪教育,引导党员干部牢固树立说法意识、风险意识和责任意识,增强拒腐防变的主动性和坚定性。

2、建立风险监测机制。通过日常管理、信访举报、监督检查、案件分析、经济责任审计、绩效考评、政风行风评议、干部考察、个人重大事项报告等方面收集廉政风险信息,加强对岗位行政行为、制度机制落实、权力运行过程动态监测,及时发现日常管理中存在的漏洞和薄弱环节以及苗头性、倾向性问题。对可能引发违纪违法的问题,及时采取诫勉谈话、批评教育、限期整改、调整岗位、免职等预警处置措施,有效遏制腐败行为的发生。

   3、建立预警纠错机制。通过廉政风险监测机制,对已发现的廉政风险,根据中共南平市国土资源局纪检组印发的《关于国土资源系统实行党员领导干部廉政提醒的实施细则的通知》精神,及时向有关科室或岗位个人发出预警信号,采取书面提醒、谈话提醒、短信提醒方式进行警示提醒,及时纠正工作中的失误和偏差,化解廉政风险。

4、建立评估修正机制。以年度为管理周期分时段进行检查评估,通过定期自查、上级检查、社会评议等方式,对廉政风险防控各项措施的落实情况进行监督检查,及时纠正存在问题,完善工作程序,修正风险内容。

5、建立违规预警和查处机制。充分运用“福建省土地市场动态监测与监管系统”平台,加强对各类土地出让的动态监管,对在日常监管中发现违规出让土地的,应及时责令暂停出让活动,限期纠正;已成交的,其土地出让合同无效。

6、建立持续改进机制。改进阶段的主要任务是改进和完善“经营性土地出让”的风险防控管理工作。根据考评评估结果,奖优惩劣,纠正存在的问题,改进风险防控措施,优化工作目标,识别新的风险点,及时调整风险的内容和防控措施,完善风险防控体系,从而进入下一个工作循环。

 

 

201448

 

 

南平市经营性土地出让权利运行流程图

    

 

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